Upadek na chodniku, schodach przed domem lub w kamienicy — kto odpowiada i jak to ustalamy?

Za upadek na chodniku w mieście Nowy Jork odpowiada zwykle właściciel przylegającej nieruchomości, a przy małych domach zamieszkanych przez właściciela — miasto. W kamienicy odpowiadać może właściciel budynku, zarządca albo najemca. Roszczenie wobec miasta wymaga pisemnego zawiadomienia (Notice of Claim) w ciągu 90 dni.

Najpierw miejsce, co do metra

„Przewróciłam się na chodniku na Nassau Avenue” to dla kancelarii dopiero początek rozmowy. Pierwsze pytanie brzmi: gdzie dokładnie? Na płycie chodnika przed kamienicą, na krawężniku, na przejściu dla pieszych, na metalowej pokrywie studzienki, a może na schodkach prowadzących do sklepu? Różnica kilku kroków potrafi oznaczać innego odpowiedzialnego, innego ubezpieczyciela i inne terminy.

Dlatego już przy pierwszym kontakcie prosimy o adres najbliższego budynku, zdjęcie miejsca z szerszej perspektywy (widać wtedy numer domu i wejście) oraz ujęcie z bliska samej przeszkody: ubytku, wybrzuszonej płyty, oblodzenia. Dobrze, jeśli obok leży coś, co pokazuje skalę, na przykład klucze albo moneta. Pęknięcie „na palec” i dziura na kilka centymetrów to w sądzie dwie różne sprawy.

Chodnik: właściciel posesji czy miasto?

W mieście Nowy Jork (pięć dzielnic) obowiązek utrzymania chodnika w bezpiecznym stanie spoczywa co do zasady na właścicielu nieruchomości przylegającej do chodnika (NYC Administrative Code §7-210). Dotyczy to naprawy płyt, usuwania przeszkód i odśnieżania. Przepis przewiduje ważny wyjątek: domy jedno-, dwu- i trzyrodzinne, w których mieszka właściciel i które służą wyłącznie celom mieszkalnym. Przy takich budynkach odpowiedzialność za chodnik co do zasady pozostaje po stronie miasta. Poza pięcioma dzielnicami — na Long Island czy w Westchester — obowiązują inne, lokalne zasady i odpowiedzialność ustala się według nich.

W praktyce upadek przed sklepem na Manhattan Avenue kieruje sprawę zwykle przeciwko właścicielowi budynku. Upadek przed szeregowym domem w Maspeth może z kolei oznaczać roszczenie wobec miasta — ale tylko wtedy, gdy dom jest jedno- do trzyrodzinny, zamieszkany przez właściciela i wyłącznie mieszkalny. Wystarczy sklep na parterze albo właściciel mieszkający gdzie indziej, a odpowiedzialność co do zasady wraca do właściciela posesji. Osobną kategorią są pokrywy studzienek, kratki i włazy. Tu odpowiadać może przedsiębiorstwo, do którego dana infrastruktura należy, a nie właściciel domu czy miasto.

Dochodzą do tego sytuacje typowo nowojorskie. Pod rusztowaniem chodnikowym (sidewalk shed), jakich w mieście nie brakuje, odpowiedzialność może obciążać także wykonawcę robót, który je postawił i miał utrzymywać przejście. Przy remontowanej kamienicy na Greenpoincie pozwanych bywa więc kilku, a każdy z nich będzie wskazywał na pozostałych. Im wcześniej ustalone są nazwy firm z tablic i pozwoleń wywieszonych na rusztowaniu, tym mniej miejsca na takie przerzucanie odpowiedzialności.

Schody przed domem i wnętrze kamienicy

Brak drugiej poręczy na stromych schodach przed wejściem, oderwana listwa na krawędzi stopnia, nierówny próg przy drzwiach do piwnicy — w budynkach wielorodzinnych za takie usterki odpowiada przede wszystkim właściciel. Kto jeszcze może stanąć obok niego, zależy od rodzaju budynku.

W kamienicach czynszowych codzienne utrzymanie leży zwykle na superintendencie, zatrudnionym przez właściciela lub zarządcę (managing agent). Jego zeszyt napraw, grafik obchodów i lista zgłoszeń od lokatorów pokazują, czy o problemie wiedziano i jak szybko reagowano. W budynkach spółdzielczych (co-op) i kondominiach części wspólne utrzymuje zwykle zarząd budynku (board) za pośrednictwem managing agenta, a właściciel pojedynczego mieszkania odpowiada raczej za to, co dzieje się w jego lokalu. Przy lokalach użytkowych na parterze umowa najmu bywa ułożona tak, że wejście i schodki utrzymuje najemca — sklep czy restauracja.

Mocnym źródłem dowodów są miejskie rejestry. Jeśli Department of Housing Preservation and Development (HPD) albo Department of Buildings (DOB) odnotowały w budynku naruszenia dotyczące schodów, poręczy czy oświetlenia, taki wpis bywa dowodem, że właściciel wiedział o problemie przed wypadkiem. Rejestry są jawne, a wpisy zostają w historii budynku także po zamknięciu naruszenia, razem z datą zgłoszenia i usunięcia. Szybko zmienia się za to samo miejsce — dlatego zdjęcia i oględziny robi się od razu.

Znaczenie ma też to, kim była osoba poszkodowana. W Nowym Jorku właściciel co do zasady ma obowiązek zachować rozsądną staranność wobec wszystkich, którzy mogą się w budynku znaleźć — lokatora, gościa lokatora, kuriera. Status poszkodowanego wpływa jednak na to, jakich świadków i dokumentów trzeba szukać: lokator ma historię własnych zgłoszeń, gość — zwykle tylko relację gospodarza.

Śnieg i lód: kiedy właściciel odpowiada

Zimowe upadki mają swoją specyfikę. Nowojorskie sądy stosują tzw. zasadę „storm in progress”: właściciel co do zasady nie odpowiada za śliskość w trakcie trwającej śnieżycy ani przez rozsądny czas po jej ustaniu. Przepisy miejskie (NYC Administrative Code §16-123) nakładają na właścicieli obowiązek odśnieżenia chodnika w określonym czasie po ustaniu opadów.

Podstawowe pytanie brzmi więc: kiedy przestało padać i co zrobiono potem? Kancelaria sięga po archiwalne dane pogodowe z dnia zdarzenia i dni poprzednich. Sprawdza, czy chodnik był posypany, czy śnieg odgarnięto tylko do połowy i czy lód nie wziął się z innego źródła: cieknącej rynny, nieszczelnego odpływu z dachu, pryzmy topniejącej przy budynku. Powtarzające się oblodzenie w tym samym miejscu to zupełnie inna sprawa niż świeży opad.

Roszczenie wobec miasta: zawiadomienie i krótkie terminy

Roszczenie wobec miasta Nowy Jork i podmiotów miejskich wymaga złożenia Notice of Claim, czyli formalnego zawiadomienia o roszczeniu, w ciągu 90 dni od zdarzenia (General Municipal Law §50-e). Następnie miasto może wezwać poszkodowanego na przesłuchanie (tzw. 50-h hearing). Termin na wniesienie pozwu jest krótszy niż w zwykłych sprawach o obrażenia ciała i wynosi rok i 90 dni (General Municipal Law §50-i). Inne podmioty publiczne, w tym stan Nowy Jork i instytucje w New Jersey, mają własne procedury i terminy.

Ten sam tryb — zawiadomienie w 90 dni i przesłuchanie 50-h — dotyczy upadków na osiedlach NYCHA: na klatce, w windzie, na chodniku między blokami.

Do tego dochodzi wymóg uprzedniego pisemnego zawiadomienia o usterce. Co do zasady miasto odpowiada za dziurę w jezdni czy chodniku, gdy wcześniej otrzymało o niej pisemną informację; od tej reguły są wąskie wyjątki. Ustalenie, czy takie zawiadomienie istniało, wymaga sięgnięcia do miejskich rejestrów, a to zajmuje czas. W New Jersey roszczenia wobec gmin reguluje odrębna ustawa (Tort Claims Act), również z krótkim terminem na zawiadomienie.

Jak pomaga kancelaria

Jodré Brenecki LLP ustala odpowiedzialnego, pracując na dokumentach:

• sprawdzenie w miejskich rejestrach nieruchomości, do kogo należy budynek i jaki ma charakter (np. czy to dom jednorodzinny zamieszkany przez właściciela);
• przegląd naruszeń HPD i DOB, zgłoszeń do 311 oraz miejskich rejestrów usterek;
• oględziny i pomiary miejsca oraz wezwanie właściciela, zarządcy i najemcy do zachowania dowodów, zanim płyta zostanie wymieniona, a stopień naprawiony;
• przy podmiotach publicznych: złożenie Notice of Claim w terminie i przygotowanie klienta do przesłuchania 50-h.

Równolegle zbieramy dokumentację medyczną i informacje o utraconych zarobkach. Szczegóły dotyczące dowodów przy upadkach w sklepach opisuje poradnik o dowodach po upadku w sklepie, a zakres spraw kancelarii przedstawia pomoc kancelarii w sprawach o upadek.

Konsultacja jest bezpłatna i odbywa się po polsku, a honorarium płatne jest tylko od wygranej lub ugody. Prosimy zadzwonić pod numer 347-563-2605, najlepiej wkrótce po zdarzeniu, bo przy roszczeniach wobec miasta liczy się każdy tydzień. Jeśli uraz utrudnia dojazd na Brooklyn, kancelaria przyjedzie do Państwa.